Bình luận Án lệ 04/2016/AL: Cẩn trọng với tài sản chung của vợ chồng

Liệu hợp đồng mua bán nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng dù không có sự đồng ý của người vợ có hiệu lực theo quy định pháp luật? Và một khi giao dịch ấy đã thể hiện rõ ý chí chung của vợ chồng, việc không đáp ứng điều kiện hình thức có quá quan trọng đến mức bỏ qua lợi ích chính đáng của bên còn lại?

Nội dung Án lệ 04 xoay quanh hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng một phần nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng. Chỉ người chồng ký kết hợp đồng với bên mua đến ở sát vách mà không có văn bản đồng ý hay chữ ký của người vợ. Tuy nhiên, quan hệ mua bán giữa các bên lại tồn tại một số yếu tố đáng quan tâm.

Thứ nhất, sau khi nhận chuyển nhượng, bên mua đã sửa chữa công khai bằng cách phá dỡ cả hai căn nhà, rồi hàng loạt công đoạn tôn nền, xây lại móng… Liệu những việc này có thể được tiến hành “im ắng” đến mức người vợ dù ở sát bên vẫn không hay biết? Thứ hai, dù người vợ khẳng định trước Tòa rằng không biết chuyện, nhưng lại “cầm” 110 cây vàng do bên mua thanh toán chia cho con cái. Thứ ba, khi xây nhà mới, vợ chồng bên bán còn làm “giấy cam kết” đề nghị bên mua cho sử dụng một phần nhà, đất đã chuyển nhượng để chứa nguyên vật liệu và cư trú tạm thời, dưới danh nghĩa “mượn lại”.

Việc người vợ hành xử hoàn toàn mâu thuẫn với tư thế người chủ đất như thế chỉ có thể lý giải rằng: bà biết, phải biết và đồng ý với giao dịch chuyển nhượng nhà, đất cho bên mua. Do đó, lý do kháng cáo mà bên bán đưa ra chủ yếu nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ chuyển giao nhà, đất cho bên mua. Giải pháp của Án lệ 04 buộc bên bán thực hiện nghĩa vụ này sau khi bên mua đã thanh toán đầy đủ là phù hợp với lẽ công bằng, bảo đảm quyền lợi chính đáng của bên mua. Theo quy định được kế thừa qua nhiều phiên bản Luật Hôn nhân và gia đình, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung là bất động sản có giá trị lớn phải được vợ chồng thỏa thuận (từ Luật năm 2000 bắt buộc bằng văn bản). Cho nên, việc không chứng minh được thỏa thuận này đã dẫn đến nhiều thẩm phán tuyên bố hợp đồng vô hiệu, trong các vụ việc tương tự trước khi có Án lệ 04. Tuy nhiên, cũng có Tòa án cho rằng không thể áp dụng cứng nhắc pháp luật và gây tổn hại nghiêm trọng quyền lợi bên mua bằng cách vịn vào hình thức mà phớt lờ bản chất vụ việc như thế. Bản thân quy định trên chỉ nhằm ngăn chặn ý chí đơn phương của vợ/chồng có thể gây thiệt hại lợi ích chung gia đình – điều hoàn toàn không tồn tại trong vụ việc.

Án lệ 04 ra đời đã định hướng các toà án xét xử bảo đảm lẽ công bằng, phù hợp với ý chí ban đầu của các chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự. Tuy nhiên, nó cũng mang đến bài học rằng: trong giao dịch có đối tượng là tài sản chung của vợ chồng, một bên cần cẩn trọng kiểm tra và đòi hỏi có được văn bản thỏa thuận hoặc chữ ký của vợ chồng bên còn lại trong hợp đồng, tránh nguy cơ họ hành xử không “đẹp” và lại mất thời gian, công sức, tiền bạc “đáo tụng đình”.