Bình luận Án lệ 33/2020/AL: “Bỏ mặc” đất 30 năm, có được kiện đòi?

Án lệ 33/2020/AL (Án lệ 33) xoay quanh tranh chấp đất đai giữa người được Nhà nước giao đất và người đã trực tiếp quản lý, sử dụng đất. Án lệ nhận định người trực tiếp sử dụng đất có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ và không chấp nhận yêu cầu đòi lại đất và nhà của nguyên đơn. Dù không được giao đất nhưng sau đó lại thành chủ đất liệu có thuyết phục?

Trong Án lệ này, dù đứng tên sử dụng đất nhưng người anh lại không sử dụng mà sống ở nơi khác vì nhu cầu công tác. Mảnh đất được họ “gửi” gia đình người em quản lý, cải tạo và sinh sống liên tục từ lúc được cấp đến khi xảy ra tranh chấp: con cháu người được giao đất khởi kiện đòi lại nhà và đất mà con cháu bên kia đang sinh sống.

Hội đồng xét xử tiếp nhận vụ án này đã giải quyết trên cơ sở cân nhắc một số yếu tố đặc biệt. Thứ nhất, trong quá trình “mượn” đất, bên trực tiếp sử dụng đất đã nhiều lần thuê người san lấp thửa đất, tôn nền, xây dựng và sửa chữa nhà với chi phí không ít. Việc đầu tư công sức, tiền của để cải tạo đất vũng thành nhà cửa đàng hoàng và kiên cố thể hiện ý chí mong muốn sinh sống ổn định, lâu dài trên thửa đất, mà trên thực tế, họ đã sinh sống 30 năm qua nhiều thế hệ. Thứ hai, bị đơn đã chủ động đăng ký, kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về thửa đất, trong sự đồng tình của người con trai duy nhất của bên được giao đất. Điều này được thể hiện qua giấy cam kết biểu lộ ý chí từ bỏ quyền đối với thửa đất và công nhận quyền đó cho bị đơn. Do bên giao đất qua đời không có di chúc, cho nên người con thuộc hàng thừa kế thứ nhất có toàn quyền định đoạt di sản mà nguyên đơn không thể “nại” lời trăng trối của ông này ra để thủ tiêu giá trị ràng buộc của cam kết được.

Từ đó, thẩm phán cho rằng bị đơn có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ công nhận tư cách chủ đất vì trực tiếp sử dụng đất, đồng nghĩa bác bỏ tư cách ấy của bên nguyên đơn. Điều này là hợp tình hợp lý. Dưới góc độ pháp luật, Bộ luật Dân sự quy định người chiếm hữu bất động sản không có căn cứ pháp luật được công nhận tư cách chủ bất động sản đó nếu đáp ứng bốn điều kiện: (i) ngay tình, (ii) liên tục, (iii) công khai, (iv) trong thời hạn 30 năm. Chúng ta có thể thấy, dù không được giao đất (“không có căn cứ pháp luật”), bị đơn đã chiếm hữu và sử dụng thửa đất với bên được giao đất cho “mượn” mà chính bên đó nhiều hơn một lần xác nhận (“ngay tình”). Họ đã xây nhà và sinh sống ổn định (“liên tục”), mà nguyên đơn, chính quyền địa phương lẫn hàng xóm láng giềng đều biết và không có tranh chấp (“công khai”), đủ thời hạn 30 năm đằng đẵng. Như vậy, phán quyết của Án lệ 33 có nền tảng pháp lý vững chắc để chuyển tư cách bị đơn từ người chiếm hữu ngay tình thành chủ sử dụng đất hợp pháp.

Tòa án cũng bác bỏ lý lẽ của con cháu người được giao đất vin vào giấy tờ như bản đồ giải thửa, sổ mục kê thể hiện danh tính ông cha họ để đòi hỏi quyền sử dụng đất. Án lệ tuyên bố rằng những giấy tờ trên không có quyền năng khẳng định tư cách chủ đất hợp pháp, nhất là khi chúng mâu thuẫn và sai lệch so với thực tế. Bản thân pháp luật đất đai cũng quy định bản đồ địa chính chỉ là hình thức cung cấp và xác thực thông tin, phục vụ hoạt động quản lý nhà nước, không phải giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất.

Án lệ 33 ra đời nhằm hóa giải những tranh chấp xuất phát từ khoảng trống trong chế độ quản lý đất đai một thời ở Việt Nam – vốn tuyên bố rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Ở thời điểm giao đất những năm 1970, miền Bắc thực hiện chính sách đất đai của nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung và bộ máy nhà nước vận hành theo mô hình Liên Xô: giao đất nhằm ổn định chỗ “an cư” cho người dân, có xem xét hoàn cảnh, điều kiện sống cụ thể của từng hộ gia đình. Tuy nhiên, trong thực tế, việc người này được giao đất lại cho người khác sử dụng, còn bản thân sống lâu dài ở nơi khác khá phổ biến mà chính quyền không thể kiểm soát được. Hiện tượng không phù hợp với ý chí giao đất ban đầu của Nhà nước ấy cần được sửa chữa bằng cách công nhận quyền sử dụng hợp pháp của người thật sự sống gắn bó với đất, như giải pháp mà Án lệ 33 đưa ra.

Sự ra đời của Án lệ 33 đã giúp hoàn thiện quy định xử lý tranh chấp đất đai và bảo vệ quyền lợi chính đáng của chủ sử dụng đất ngay tình khi chưa được cấp sổ đỏ hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Lẽ công bằng không cho phép giải quyết vụ việc chỉ dựa vào chủ thể được giao đất mà bỏ qua ý chí thật sự của các bên, cũng như “phủi” hết công sức của người trực tiếp sử dụng đất. Chính vì vậy, người được giao đất cần chú ý sử dụng phù hợp với mục đích cấp đất ban đầu, tránh việc “bỏ rơi” tài sản để rồi lại “mất” đất vào tay người khác.