Xác định đúng quan hệ tranh chấp: từ vụ án bị đơn “đòi” nhảy lầu

Gần đây xảy ra sự việc gây xôn xao dư luận khi bị đơn đòi tự tử tại Tòa án TP.HCM vì cho rằng bản án phúc thẩm tuyên hợp đồng mua bán đất giữa họ với nguyên đơn vô hiệu là chưa thấu tình, đạt lý. Phán quyết đã bị hủy án này có điểm đáng lưu ý về xác định chính xác quan hệ tranh chấp – điều mà nhiều đương sự không hề chú ý khi khởi kiện!

Cần phân biệt quan hệ tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đất đai!

Chi tiết dấy lên tranh cãi trong bản án là việc Tòa Sài Gòn nhận định đây là tranh chấp về quyền sử dụng đất để xét xử bất kể thời hiệu khởi kiện. Điểm này đã bị kháng nghị rồi bác bỏ bởi quyết định giám đốc thẩm, nhưng vẫn đặt ra câu hỏi: khác biệt cơ bản giữa loại tranh chấp này và tranh chấp liên quan đất đai là gì? Câu hỏi này hóa ra không dễ trả lời và có thể gây nhầm lẫn (cố ý hay vô tình?), chẳng hạn với các quan tòa phúc thẩm nêu trên.

Tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 3.24 Luật Đất đai 2013, theo đó, là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ đất đai. Ví dụ, tranh chấp về chủ thể có quyền sử dụng đất, ranh giới giữa các thửa đất liền kề hay tranh chấp về lối đi chung vốn thường xảy ra.

Trong khi đó, tranh chấp liên quan đất đai xuất phát từ giao dịch có đối tượng bất động sản. Ví dụ, tranh chấp trong giao dịch mua bán, tặng cho, thừa kế (quy định trong Bộ luật dân sự 2015) hoặc tranh chấp về tài sản chung vợ, chồng khi ly hôn có liên quan đất đai (Luật Hôn nhân và gia đình 2014).

Trong thực tế, nhận định rằng có đất đai trong tranh chấp mặc định là tranh chấp đất đai khá phổ biến. Điều này không những không đúng pháp luật mà còn gây khó khăn, cản trở khi khởi kiện. 

Quay lại vụ án, Tòa phúc thẩm chưa xác định chính xác quan hệ tranh chấp khi cho rằng nó là tranh chấp về quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, quyền sử dụng đất ở đây đã được phân định rất rõ do nguyên đơn chuyển nhượng cho bị đơn mà chính họ dựa vào đó để tiến hành giao dịch. Do vậy, bản chất tranh chấp nằm hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ – tức tranh chấp liên quan đất đai, như phán quyết hoàn toàn xác đáng của quyết định giám đốc thẩm!  

Phân biệt đúng quan hệ tranh chấp – Cách rút ngắn thời gian khởi kiện!

Vụ việc trên trên nhắn gửi “bài học” hữu ích giúp tiết kiệm rất nhiều thời gian khởi kiện. Không xác định chính xác quan hệ tranh chấp, đương sự bỏ lỡ thì giờ quan trọng theo đuổi trình tự và thủ tục tố tụng, mà chỉ nhận về trái đắng: đôi khi còn chẳng có được một phiên xử để thẩm phán bác yêu cầu khởi kiện sai đối tượng, bởi ngay từ đầu Tòa đã từ chối thụ lý vì không đủ điều kiện khởi kiện hoặc không thuộc thẩm quyền.

Tại sao? Bởi lẽ, đối với tranh chấp đất đai, không những bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã  trước khi khởi kiện (Điều 3.2 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP), mà thẩm quyền xét xử còn chỉ thuộc Tòa án có thửa đất (Điều 39.1(c) BLTTDS 2015). Ngược lại, tranh chấp liên quan đất đai không bắt buộc hòa giải và đương sự còn có thể thỏa thuận lựa chọn Tòa án nơi nguyên đơn cư trú hoặc đặt trụ sở xét xử (Điều 39.1(b) BLTTDS 2015).

Vì thế, việc làm rõ tranh chấp trước khi “lôi nhau” ra Tòa sẽ giúp con đường khởi kiện sẽ giảm đi chông chênh, khó nhọc ít nhiều, tránh tình trạng áp dụng nhầm dẫn đến khởi kiện sai gây lãng phí công sức và tiền bạc mà nhân gian vẫn thường than vãn: “Vô phúc đáo tụng đình”!

Nguồn: https://plo.vn/phap-luat/vu-dinh-nhay-lau-tu-tu-toa-cap-cao-khang-nghi-huy-an-924409.html